COMPRAR UN PISO PARA LUEGO ALQUILARLO: COSAS A TENER EN CUENTA

Introducción:

Comprar un piso para posteriormente ponerlo en alquiler es una inversión compleja en la que hay que tomar muchas decisiones, decisiones que pueden conducir al éxito o al fracaso. Desde Primer Paso Inmobiliaria compartiremos con vosotros algunos consejos para ayudaros a que la compra y la futura rentabilidad que obtengamos sea la mejor posible.

Hay dos elementos fundamentales: el piso que queremos comprar y la parte financiera; es decir, el capital para hacer frente a la compraventa. Encontrar el gran chollo, la oportunidad de nuestras vidas, no es fácil ni rápido. En ocasiones supone un gran esfuerzo.

Eligiendo el momento perfecto para comprar:

Una vez elegido el piso, toca enfrentarse a una de las preguntas que siempre ronda nuestros pensamientos (igual que en la mente de los expertos). ¿Es un buen momento para comprar? Y siempre hay opiniones para todos los gustos.

Hay varios indicadores del sector que nos ayudan a evaluar cuál es el momento idóneo para realizar una operación de esta envergadura. Aunque el precio de los pisos ya tocó suelo y cuesta mucho encontrar las mismas oportunidades que emergían en los años oscuros de la crisis, todavía se pueden adquirir inmuebles a precios muy competitivos. Además, no debemos olvidar que nuestra adquisición es una inversión, y echando un vistazo a la evolución de los precios, el valor de la vivienda crece.

Durante el año 2016, los precios aumentaron casi un 3% y parece que la tendencia se consolida porque en el primer trimestre de 2017 el crecimiento llegó al 3,2%, según el índice de Tinsa IMIE General y Grandes Mercados.

Hay más datos que indican que la conyuntura actual es propicia: Si atendemos a los datos publicados por el Banco de España en su informe sobre los valores del mercado de la vivienda correspondientes al último trimestre de 2016, comprobamos que la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler es del 4,4% y superaría el 8% si sumamos la revalorización. Otras inversiones como fondos o depósitos bancarios no llegan al 1,5%.

LA RENTABILIDAD BRUTA DE UNA VIVIENDA PUEDE ALCANZAR EL 8%, MIENTRAS QUE UN DEPÓSITO BANCARIO DIFÍCILMENTE ALCANZA EL 1,5%

El precio de la compra: principal riesgo de la inversión

El precio es lo primero en lo que deberemos fijarnos cuando buscamos un piso y lo que más dudas nos genera. Siempre podemos analizar los pisos similares y comparar precios, y también resulta recomendable utilizar un valor como el PER (Price Earning Ratio). Se trata de una herramienta que nos indica el tiempo que vamos a tardar en recuperar todo el capital invertido.
Si dividimos el precio de venta entre el precio al que vamos a alquilar el piso obtendremos el número de años que nos llevará recuperar el dinero: Por ejemplo, si un piso cuesta 240.000 euros y lo vamos a alquilar por 12.000 euros (1.000 euro al mes) al año, el PER es 20 veces. Es decir, tardaríamos 20 años en recuperar el dinero.

Si invertimos los datos y dividimos el alquiler total de un año por el precio de venta, obtendremos la rentabilidad bruta. Si seguimos con los datos del caso anterior, tendríamos una rentabilidad del 5%. El Banco de España indica que la actual rentabilidad bruta de alquilar vivienda es del 4,4% . Basta con hacer una simple regla de tres para saber que el PER medio es de 22,7 años o 264 meses.

Entre los servicios que Trovimap te ofrece de forma gratuita, está la herramienta de tasación de inmuebles online, que te servirá tanto para conocer el valor estimado de cualquier piso o propiedad que puedas pensar en comprar, como el posible precio del alquiler que podrías instaurar en esa vivienda tras su adquisición. Sólo tiene que escribir la dirección y el índice catastral, y en segundos conocerás el precio en el que están valoradas estas variables.

Calcular el precio del alquiler posterior: Elementos a tener en cuenta

Una vez que conozcamos el PER (para ello debemos estar atentos a los informes trimestrales del Banco de España) podemos calcular el precio al que tendremos que alquilar el piso, en función del tiempo en el que queremos recuperar la inversión. Si nos atenemos a la media expuesta previamente, en una vivienda que se vende por 300.000€, bastaría con dividir entre 264 meses para saber el precio del alquiler, que sería de 1.135€.

Sin duda, el PER es una valiosa herramienta para rentabilizar cuanto antes nuestra compra pero existen otras variables que pueden condicionar el precio del alquiler que percibimos: Recibiremos un “no” por parte de las personas interesadas en nuestro piso si las paredes presentan humedades o pedimos demasiada renta para lo aislado que está del centro de la ciudad. El objetivo es que nuestra oferta sea la más atractiva y para eso debe tener un precio justo, determinado principalmente por los siguientes factores:

Ubicación de la vivienda:

La localidad en la que se encuentra el piso es fundamental en el precio de alquiler. Existen grandes diferencias entre una ciudad pequeña, mediana y una de las grandes capitales. La diferencia entre alquilar una propiedad en Madrid o Barcelona y hacerlo en el resto de ciudades puede llegar al doble.

EL MERCADO DEL ALQUILER ESTÁ EN ALZA Y LOS PRECIOS SE HAN DISPARADO, SOBRE TODO EN LAS CAPITALES.

Según el ‘Estudio FIM sobre el precio medio de alquiler de viviendas en España 2017‘, alquilar un piso de dos habitaciones en Madrid llega ya a los 1.000€ de media.

Oferta similar en la zona:

Una vez que conozcamos el precio orientativo en nuestra localidad, debemos fijarnos en los pisos similares al nuestro que se encuentren en nuestra zona. Los inquilinos atraídos por una zona concreta, visitarán todas las viviendas para elegir la mejor. Debemos conocer a nuestra competencia para no caer en la tentación de fijar nuestro alquiler por encima del resto y quedarnos con nuestro piso vacío.

Estado del piso:

Puede tener una localización idónea pero si la propiedad tiene muchos años y no está reformada, o no está bien conservada influirá, y mucho, en el precio que un inquilino esté dispuesto a pagar. Si el piso está amueblado o si la propiedad cuenta con ascensor variarán también la renta, al igual que incluir los gastos de comunidad o calefacción. Todo este tipo de cosas pueden condicionar nuestro precio de compra, pero también el futuro precio del alquiler, o el montante total de las operaciones a llevar a cabo.

Público al que irá dirigida la vivienda:

No es lo mismo alquilar nuestro piso a estudiantes que a un profesional que acaba de llegar a la ciudad. El precio y la calidad, así como el estado de la vivienda, no será igual si pensamos en una familia como inquilinos, que si pretendemos alquilarlo a turistas durante breves periodos de tiempo. Como si se tratara de diseñar un nuevo producto que debe salir al mercado, deberemos tener en cuenta el público objetivo al que lo dirigimos para orientar nuestra inversión y posteriores acciones.